8月份，昆明許多樓盤打折促銷，房價下滑，銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計的8月新房均價已跌破1.4萬，房價幾乎回到了3年前。
可是昆明房價下跌，購房者并沒有因此增多。銳理數(shù)據(jù)顯示，過去這個月昆明只賣了3757套住宅，成交面積僅44.63萬平方米，反而在今年五六月份，盡管房價超過1.5萬，成交面積卻高達(dá)60萬平方米，比8月多了40%。
目前昆明房地產(chǎn)市場的狀況是，房價越跌購房者越不敢出手，即便出手也不知道該選哪個好，因為打折多的樓盤雖說便宜，可是擔(dān)心開發(fā)商資金出問題，或者品質(zhì)沒保證。如果選擇口碑不錯但目前沒多少優(yōu)惠的項目，又害怕以后開發(fā)商大幅降價，自己白白吃虧。
針對這種“買漲不買跌”的購房心理，昆明銳理數(shù)據(jù)上個月曾經(jīng)發(fā)文說，并不是所有的樓盤和開發(fā)商都會打價格戰(zhàn)，市場上其實還是有不少價格穩(wěn)定的高品質(zhì)項目，銳理數(shù)據(jù)決定推出昆明樓市的“抗跌指數(shù)”，用數(shù)據(jù)指標(biāo)來反映優(yōu)質(zhì)樓盤在價格波動中的穩(wěn)定性。
一個月過去了，銳理的“抗跌指數(shù)”還沒有推出。其實如果觀察昆明房地產(chǎn)市場的長周期價格變化，就會發(fā)現(xiàn)“抗跌指數(shù)”并沒有意義，因為過去幾十年里，包括昆明在內(nèi)的國內(nèi)絕大多數(shù)城市，房價都是不斷上漲的。開發(fā)商賣房基本都強(qiáng)調(diào)將來升值幅度如何如何，從來沒有房企說自己的房子如何如何抗跌。
即便只是按5年周期來看，昆明房價上漲的幅度也已相當(dāng)驚人。5年前的2016年，昆明新建住宅的成交均價還不到每平米8500元，今年6月，昆明新房均價超過1.5萬，漲幅超過80%。即使按8月份的13956元來計算，漲幅也超過60%。
要是把觀察周期放長到10年甚至20年，房產(chǎn)升值幅度更加明顯，昆明當(dāng)年只賣五六千甚至三四千的房子，二手房價翻了好幾倍，比如1999年底開盤的翠湖俊園，特價房源最低才3千左右一平方，而如今二手房掛牌價最高的要接近3萬，升值近10倍。
那么，是不是所有的昆明二手樓盤都有一樣的升值幅度呢？答案當(dāng)然是否定的，雖然在過去20多年，幾乎所有的住房都成了站在風(fēng)口“飛起來的豬”，但飛起來的程度還是不一樣的�？偟膩碚f，越是當(dāng)年開盤就稱得上優(yōu)質(zhì)的樓盤，越是隨著時間推移表現(xiàn)出更好的升值能力，甚至?xí)r隔多年還能與新盤保持差不多的價格，算得上是昆明房地產(chǎn)市場上的保值神盤。
昆明市場上都有哪些保值乃至升值“神盤”？它們都有哪些共性呢？
神盤之一：翠湖俊園
首開時間：1999年
開發(fā)企業(yè)：俊發(fā)集團(tuán)
產(chǎn)品類型：多層、小高層電梯住宅
樓盤特色：絕版地段，環(huán)境一流，配套強(qiáng)悍，開發(fā)品質(zhì)出色
首開單價 ：3300元
二手價格：掛牌2.6萬-2.7萬，最高3萬
翠湖俊園是俊發(fā)集團(tuán)的早期作品，開發(fā)于2000年前后，首次開盤距今已經(jīng)有21年，當(dāng)年開盤價只有3000出頭，但如今翠湖俊園二手房的掛牌均價在2.6-2.7萬，最高上3萬，比許多二環(huán)內(nèi)新盤的價格還要高。
神盤之二：荷塘月色
首開時間：2005年
開發(fā)企業(yè)：銀海地產(chǎn)
產(chǎn)品類型：小高層和高層板樓
樓盤特色：小區(qū)內(nèi)有人工湖，環(huán)境優(yōu)美，旁邊有月牙塘公園和昆八中
首開價格：3100元
最新二手房成交價：1.5萬
荷塘月色作為一個交房接近15年的老小區(qū)，二手房價格仍舊和目前北市區(qū)的新房價格差不多，比如與荷塘月色一路之隔的美的云璟，目前也差不多是這個價。俊發(fā)城目前普通住宅的優(yōu)惠價也在1.5萬出頭。
神盤之三：佳湖花園
首開時間：2003年
開發(fā)企業(yè)：中林地產(chǎn)
產(chǎn)品類型：多層無電梯房、小高層
樓盤特色：戶型好、環(huán)境配套不錯、外觀成色比較新
首開價格：2600-3500
最新二手房成交價：1.5萬
佳湖花園是昆明國企中林地產(chǎn)開發(fā)的系列樓盤，從一期、二期到后來的佳湖新城等，歷時10多年。最早的一二期開盤價從2000多到3000多，如今二手房成交價根據(jù)房齡不同從1.5萬-1.8萬不等，成交價比較高的二手房其實和附近雙塔片區(qū)的新房差不多。有些多層住宅因為建成時間較早，沒有電梯，影響了升值幅度。
神盤之四：滇池衛(wèi)城
開發(fā)時間：2003-2013
開發(fā)企業(yè)：萬達(dá)集團(tuán)
產(chǎn)品類型：電梯洋房
新房售價：3800-8000
二手房價格：1.5萬-3萬
滇池衛(wèi)城是6000畝大盤，由于開發(fā)周期長達(dá)10年，產(chǎn)品類型又很豐富，所以當(dāng)年新盤的價格從不到4000元一直賣到8000多的均價。如今二手房掛牌價格則從1.5萬左右一直到3萬左右，和草海片區(qū)以及度假區(qū)的同類新盤價格其實也差不了太多。
神盤之五：順城
開發(fā)時間：2006年
開發(fā)商：賽倫地產(chǎn)
產(chǎn)品類型：高層住宅
樓盤特色：市中心、繁華商圈、配套齊全、品質(zhì)高端
新房售價：8000-1.3萬
二手房掛牌價：3.2萬
順城的大名想必不用多提，最后一批住宅交房也差不多10年了，但二手房的價格在如今昆明高層新盤中仍可以排進(jìn)前五，不服是不行的。
神盤之六：萬科·金域緹香
開發(fā)時間：2009年
開發(fā)企業(yè)：萬科
產(chǎn)品類型：高層住宅
特色：地鐵房、配套齊全、產(chǎn)品品質(zhì)過硬
新房售價：1.1萬
二手房售價：1.7萬
金域緹香是萬科在昆明的第一個項目，2009年首開的價格并不低，如今交房不到10年，如果不算單位團(tuán)購的房源，正常二手商品房最新的掛牌均價在1.7-1.8萬，比北市區(qū)大部分新盤的價格都要高。
神盤之七：公園1903
首開時間：2012年
開發(fā)企業(yè)：堃馳地產(chǎn)
產(chǎn)品類型：洋房、別墅
樓盤特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)越，配套成熟，產(chǎn)品品質(zhì)出眾
首開價格：洋房1.2萬-1.3萬
二手房價：洋房掛牌價2.4萬左右
公園1903位于滇池度假區(qū)核心區(qū)，與其他度假區(qū)樓盤相比，配套是最大優(yōu)勢。其商業(yè)街區(qū)是度假區(qū)的購物消費(fèi)中心。公園1903一期圣維旺和二期蒙塔溪的洋房起價為1.3萬左右，交房5年后二手房價差不多翻番，和度假區(qū)的其他新盤相比也差不了多少。
上面列舉的7個二手神盤，建成年代最長的有20年，最短的公園1903也有5年了，時間長度基本跨越至少一個房地產(chǎn)市場周期，足夠考察這些項目的漲跌成色。
在產(chǎn)品類型方面，7個神盤既有最早的多層普通住宅、洋房，也有后來開發(fā)的高層樓宇，涵蓋了市面上流行產(chǎn)品；有些是精裝修，大部分是毛坯房出售；地段上既有市中心，也有南北市區(qū)；既有大盤也有中小盤，總之比較多樣化，但共同特點(diǎn)是雖然交房時間已經(jīng)比較長，但最新二手房掛牌價和同樣地段的同類新盤差不多，有些甚至還高于新盤。
這些神盤有什么共性嗎？
首先是當(dāng)初新盤階段品質(zhì)就比較高，體現(xiàn)在樓盤規(guī)劃設(shè)計、景觀、外立面、戶型、硬件配置等都比較出色，所以售價也比同時期的一般樓盤要貴一些，比如翠湖俊園，當(dāng)年3000出頭的開盤價大概比同時期昆明其他新盤貴接近1000元，但在20年后回頭看，只能說當(dāng)年只貴1000塊實在太劃算。
還有像順城，15年前首開就是昆明最貴的房子，后來也是第一個賣到1萬以上的樓盤，貴是因為地段、配套以及品質(zhì)都沒話說，如今二手掛牌價高達(dá)3萬，說明順城的品質(zhì)經(jīng)得起時間檢驗，時間也給足了品質(zhì)的對價。
還有佳湖花園、荷塘月色，都是當(dāng)年品質(zhì)在平均線之上的不錯項目，雖然比同時期競爭樓盤略貴一些，可是長期升值幅度要大得多。
其次就是占有稀缺資源，這種資源可以是環(huán)境資源，像翠湖、滇池等，也可以是配套資源，像商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等。比如翠湖俊園就在翠湖邊上，周邊名校林立；順城占據(jù)市中心核心位置，商圈中央；滇池衛(wèi)城當(dāng)年看著很遠(yuǎn)，現(xiàn)在才知道滇池邊的資源有多寶貴；萬科金域緹香有地鐵和名校；荷塘月色旁邊是昆八中，小區(qū)內(nèi)的大雁湖也是可遇不可求。公園1903所在的度假區(qū)，土地本身就是稀缺資源。
還有就是押對潛力地段，比如滇池衛(wèi)城，如今是環(huán)滇一線位置。佳湖花園所在片區(qū)現(xiàn)在是炙手可熱的雙塔片區(qū)。至于當(dāng)年開發(fā)時就已經(jīng)是黃金位置的翠湖與順城街，地段稀缺性就是買房的最好理由。
第四就是開發(fā)商比較有口碑。像上面幾個神盤的本地開發(fā)商，當(dāng)年也都是以比較注重開發(fā)品質(zhì)著稱，20年前還比較年輕的俊發(fā)，正是靠翠湖俊園贏得市場名聲的。
按上面四個昆明神盤所擁有的共同特質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，再來考察、甄選現(xiàn)在昆明的新盤，就不會受短期價格漲跌的影響，可以買到能夠跑贏市場大勢的神盤。像云南房網(wǎng)近期推薦的昆明好房品質(zhì)聯(lián)盟的成員樓盤，基本都符合以上幾個條件。
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