8月份，昆明許多樓盤(pán)打折促銷(xiāo)，房?jī)r(jià)下滑，銳理數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的8月新房均價(jià)已跌破1.4萬(wàn)，房?jī)r(jià)幾乎回到了3年前。
可是昆明房?jī)r(jià)下跌，購(gòu)房者并沒(méi)有因此增多。銳理數(shù)據(jù)顯示，過(guò)去這個(gè)月昆明只賣(mài)了3757套住宅，成交面積僅44.63萬(wàn)平方米，反而在今年五六月份，盡管房?jī)r(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)，成交面積卻高達(dá)60萬(wàn)平方米，比8月多了40%。
目前昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況是，房?jī)r(jià)越跌購(gòu)房者越不敢出手，即便出手也不知道該選哪個(gè)好，因?yàn)榇蛘鄱嗟臉潜P(pán)雖說(shuō)便宜，可是擔(dān)心開(kāi)發(fā)商資金出問(wèn)題，或者品質(zhì)沒(méi)保證。如果選擇口碑不錯(cuò)但目前沒(méi)多少優(yōu)惠的項(xiàng)目，又害怕以后開(kāi)發(fā)商大幅降價(jià)，自己白白吃虧。
針對(duì)這種“買(mǎi)漲不買(mǎi)跌”的購(gòu)房心理，昆明銳理數(shù)據(jù)上個(gè)月曾經(jīng)發(fā)文說(shuō)，并不是所有的樓盤(pán)和開(kāi)發(fā)商都會(huì)打價(jià)格戰(zhàn)，市場(chǎng)上其實(shí)還是有不少價(jià)格穩(wěn)定的高品質(zhì)項(xiàng)目，銳理數(shù)據(jù)決定推出昆明樓市的“抗跌指數(shù)”，用數(shù)據(jù)指標(biāo)來(lái)反映優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)在價(jià)格波動(dòng)中的穩(wěn)定性。
一個(gè)月過(guò)去了，銳理的“抗跌指數(shù)”還沒(méi)有推出。其實(shí)如果觀察昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)周期價(jià)格變化，就會(huì)發(fā)現(xiàn)“抗跌指數(shù)”并沒(méi)有意義，因?yàn)檫^(guò)去幾十年里，包括昆明在內(nèi)的國(guó)內(nèi)絕大多數(shù)城市，房?jī)r(jià)都是不斷上漲的。開(kāi)發(fā)商賣(mài)房基本都強(qiáng)調(diào)將來(lái)升值幅度如何如何，從來(lái)沒(méi)有房企說(shuō)自己的房子如何如何抗跌。
即便只是按5年周期來(lái)看，昆明房?jī)r(jià)上漲的幅度也已相當(dāng)驚人。5年前的2016年，昆明新建住宅的成交均價(jià)還不到每平米8500元，今年6月，昆明新房均價(jià)超過(guò)1.5萬(wàn)，漲幅超過(guò)80%。即使按8月份的13956元來(lái)計(jì)算，漲幅也超過(guò)60%。
要是把觀察周期放長(zhǎng)到10年甚至20年，房產(chǎn)升值幅度更加明顯，昆明當(dāng)年只賣(mài)五六千甚至三四千的房子，二手房?jī)r(jià)翻了好幾倍，比如1999年底開(kāi)盤(pán)的翠湖俊園，特價(jià)房源最低才3千左右一平方，而如今二手房掛牌價(jià)最高的要接近3萬(wàn)，升值近10倍。
那么，是不是所有的昆明二手樓盤(pán)都有一樣的升值幅度呢？答案當(dāng)然是否定的，雖然在過(guò)去20多年，幾乎所有的住房都成了站在風(fēng)口“飛起來(lái)的豬”，但飛起來(lái)的程度還是不一樣的�？偟膩�(lái)說(shuō)，越是當(dāng)年開(kāi)盤(pán)就稱(chēng)得上優(yōu)質(zhì)的樓盤(pán)，越是隨著時(shí)間推移表現(xiàn)出更好的升值能力，甚至?xí)r隔多年還能與新盤(pán)保持差不多的價(jià)格，算得上是昆明房地產(chǎn)市場(chǎng)上的保值神盤(pán)。
昆明市場(chǎng)上都有哪些保值乃至升值“神盤(pán)”？它們都有哪些共性呢？
神盤(pán)之一：翠湖俊園
首開(kāi)時(shí)間：1999年
開(kāi)發(fā)企業(yè)：俊發(fā)集團(tuán)
產(chǎn)品類(lèi)型：多層、小高層電梯住宅
樓盤(pán)特色：絕版地段，環(huán)境一流，配套強(qiáng)悍，開(kāi)發(fā)品質(zhì)出色
首開(kāi)單價(jià) ：3300元
二手價(jià)格：掛牌2.6萬(wàn)-2.7萬(wàn)，最高3萬(wàn)
翠湖俊園是俊發(fā)集團(tuán)的早期作品，開(kāi)發(fā)于2000年前后，首次開(kāi)盤(pán)距今已經(jīng)有21年，當(dāng)年開(kāi)盤(pán)價(jià)只有3000出頭，但如今翠湖俊園二手房的掛牌均價(jià)在2.6-2.7萬(wàn)，最高上3萬(wàn)，比許多二環(huán)內(nèi)新盤(pán)的價(jià)格還要高。
神盤(pán)之二：荷塘月色
首開(kāi)時(shí)間：2005年
開(kāi)發(fā)企業(yè)：銀海地產(chǎn)
產(chǎn)品類(lèi)型：小高層和高層板樓
樓盤(pán)特色：小區(qū)內(nèi)有人工湖，環(huán)境優(yōu)美，旁邊有月牙塘公園和昆八中
首開(kāi)價(jià)格：3100元
最新二手房成交價(jià)：1.5萬(wàn)
荷塘月色作為一個(gè)交房接近15年的老小區(qū)，二手房?jī)r(jià)格仍舊和目前北市區(qū)的新房?jī)r(jià)格差不多，比如與荷塘月色一路之隔的美的云璟，目前也差不多是這個(gè)價(jià)。俊發(fā)城目前普通住宅的優(yōu)惠價(jià)也在1.5萬(wàn)出頭。
神盤(pán)之三：佳湖花園
首開(kāi)時(shí)間：2003年
開(kāi)發(fā)企業(yè)：中林地產(chǎn)
產(chǎn)品類(lèi)型：多層無(wú)電梯房、小高層
樓盤(pán)特色：戶型好、環(huán)境配套不錯(cuò)、外觀成色比較新
首開(kāi)價(jià)格：2600-3500
最新二手房成交價(jià)：1.5萬(wàn)
佳湖花園是昆明國(guó)企中林地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的系列樓盤(pán)，從一期、二期到后來(lái)的佳湖新城等，歷時(shí)10多年。最早的一二期開(kāi)盤(pán)價(jià)從2000多到3000多，如今二手房成交價(jià)根據(jù)房齡不同從1.5萬(wàn)-1.8萬(wàn)不等，成交價(jià)比較高的二手房其實(shí)和附近雙塔片區(qū)的新房差不多。有些多層住宅因?yàn)榻ǔ蓵r(shí)間較早，沒(méi)有電梯，影響了升值幅度。
神盤(pán)之四：滇池衛(wèi)城
開(kāi)發(fā)時(shí)間：2003-2013
開(kāi)發(fā)企業(yè)：萬(wàn)達(dá)集團(tuán)
產(chǎn)品類(lèi)型：電梯洋房
新房售價(jià)：3800-8000
二手房?jī)r(jià)格：1.5萬(wàn)-3萬(wàn)
滇池衛(wèi)城是6000畝大盤(pán)，由于開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)達(dá)10年，產(chǎn)品類(lèi)型又很豐富，所以當(dāng)年新盤(pán)的價(jià)格從不到4000元一直賣(mài)到8000多的均價(jià)。如今二手房掛牌價(jià)格則從1.5萬(wàn)左右一直到3萬(wàn)左右，和草海片區(qū)以及度假區(qū)的同類(lèi)新盤(pán)價(jià)格其實(shí)也差不了太多。
神盤(pán)之五：順城
開(kāi)發(fā)時(shí)間：2006年
開(kāi)發(fā)商：賽倫地產(chǎn)
產(chǎn)品類(lèi)型：高層住宅
樓盤(pán)特色：市中心、繁華商圈、配套齊全、品質(zhì)高端
新房售價(jià)：8000-1.3萬(wàn)
二手房掛牌價(jià)：3.2萬(wàn)
順城的大名想必不用多提，最后一批住宅交房也差不多10年了，但二手房的價(jià)格在如今昆明高層新盤(pán)中仍可以排進(jìn)前五，不服是不行的。
神盤(pán)之六：萬(wàn)科·金域緹香
開(kāi)發(fā)時(shí)間：2009年
開(kāi)發(fā)企業(yè)：萬(wàn)科
產(chǎn)品類(lèi)型：高層住宅
特色：地鐵房、配套齊全、產(chǎn)品品質(zhì)過(guò)硬
新房售價(jià)：1.1萬(wàn)
二手房售價(jià)：1.7萬(wàn)
金域緹香是萬(wàn)科在昆明的第一個(gè)項(xiàng)目，2009年首開(kāi)的價(jià)格并不低，如今交房不到10年，如果不算單位團(tuán)購(gòu)的房源，正常二手商品房最新的掛牌均價(jià)在1.7-1.8萬(wàn)，比北市區(qū)大部分新盤(pán)的價(jià)格都要高。
神盤(pán)之七：公園1903
首開(kāi)時(shí)間：2012年
開(kāi)發(fā)企業(yè)：堃馳地產(chǎn)
產(chǎn)品類(lèi)型：洋房、別墅
樓盤(pán)特點(diǎn)：環(huán)境優(yōu)越，配套成熟，產(chǎn)品品質(zhì)出眾
首開(kāi)價(jià)格：洋房1.2萬(wàn)-1.3萬(wàn)
二手房?jī)r(jià)：洋房掛牌價(jià)2.4萬(wàn)左右
公園1903位于滇池度假區(qū)核心區(qū)，與其他度假區(qū)樓盤(pán)相比，配套是最大優(yōu)勢(shì)。其商業(yè)街區(qū)是度假區(qū)的購(gòu)物消費(fèi)中心。公園1903一期圣維旺和二期蒙塔溪的洋房起價(jià)為1.3萬(wàn)左右，交房5年后二手房?jī)r(jià)差不多翻番，和度假區(qū)的其他新盤(pán)相比也差不了多少。
上面列舉的7個(gè)二手神盤(pán)，建成年代最長(zhǎng)的有20年，最短的公園1903也有5年了，時(shí)間長(zhǎng)度基本跨越至少一個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)周期，足夠考察這些項(xiàng)目的漲跌成色。
在產(chǎn)品類(lèi)型方面，7個(gè)神盤(pán)既有最早的多層普通住宅、洋房，也有后來(lái)開(kāi)發(fā)的高層樓宇，涵蓋了市面上流行產(chǎn)品；有些是精裝修，大部分是毛坯房出售；地段上既有市中心，也有南北市區(qū)；既有大盤(pán)也有中小盤(pán)，總之比較多樣化，但共同特點(diǎn)是雖然交房時(shí)間已經(jīng)比較長(zhǎng)，但最新二手房掛牌價(jià)和同樣地段的同類(lèi)新盤(pán)差不多，有些甚至還高于新盤(pán)。
這些神盤(pán)有什么共性嗎？
首先是當(dāng)初新盤(pán)階段品質(zhì)就比較高，體現(xiàn)在樓盤(pán)規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀、外立面、戶型、硬件配置等都比較出色，所以售價(jià)也比同時(shí)期的一般樓盤(pán)要貴一些，比如翠湖俊園，當(dāng)年3000出頭的開(kāi)盤(pán)價(jià)大概比同時(shí)期昆明其他新盤(pán)貴接近1000元，但在20年后回頭看，只能說(shuō)當(dāng)年只貴1000塊實(shí)在太劃算。
還有像順城，15年前首開(kāi)就是昆明最貴的房子，后來(lái)也是第一個(gè)賣(mài)到1萬(wàn)以上的樓盤(pán)，貴是因?yàn)榈囟巍⑴涮滓约捌焚|(zhì)都沒(méi)話說(shuō)，如今二手掛牌價(jià)高達(dá)3萬(wàn)，說(shuō)明順城的品質(zhì)經(jīng)得起時(shí)間檢驗(yàn)，時(shí)間也給足了品質(zhì)的對(duì)價(jià)。
還有佳湖花園、荷塘月色，都是當(dāng)年品質(zhì)在平均線之上的不錯(cuò)項(xiàng)目，雖然比同時(shí)期競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)略貴一些，可是長(zhǎng)期升值幅度要大得多。
其次就是占有稀缺資源，這種資源可以是環(huán)境資源，像翠湖、滇池等，也可以是配套資源，像商業(yè)、學(xué)校、醫(yī)院、地鐵等。比如翠湖俊園就在翠湖邊上，周邊名校林立；順城占據(jù)市中心核心位置，商圈中央；滇池衛(wèi)城當(dāng)年看著很遠(yuǎn)，現(xiàn)在才知道滇池邊的資源有多寶貴；萬(wàn)科金域緹香有地鐵和名校；荷塘月色旁邊是昆八中，小區(qū)內(nèi)的大雁湖也是可遇不可求。公園1903所在的度假區(qū)，土地本身就是稀缺資源。
還有就是押對(duì)潛力地段，比如滇池衛(wèi)城，如今是環(huán)滇一線位置。佳湖花園所在片區(qū)現(xiàn)在是炙手可熱的雙塔片區(qū)。至于當(dāng)年開(kāi)發(fā)時(shí)就已經(jīng)是黃金位置的翠湖與順城街，地段稀缺性就是買(mǎi)房的最好理由。
第四就是開(kāi)發(fā)商比較有口碑。像上面幾個(gè)神盤(pán)的本地開(kāi)發(fā)商，當(dāng)年也都是以比較注重開(kāi)發(fā)品質(zhì)著稱(chēng)，20年前還比較年輕的俊發(fā)，正是靠翠湖俊園贏得市場(chǎng)名聲的。
按上面四個(gè)昆明神盤(pán)所擁有的共同特質(zhì)為標(biāo)準(zhǔn)，再來(lái)考察、甄選現(xiàn)在昆明的新盤(pán)，就不會(huì)受短期價(jià)格漲跌的影響，可以買(mǎi)到能夠跑贏市場(chǎng)大勢(shì)的神盤(pán)。像云南房網(wǎng)近期推薦的昆明好房品質(zhì)聯(lián)盟的成員樓盤(pán)，基本都符合以上幾個(gè)條件。
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