1.1 昆明經(jīng)濟概況
【GDP和CPI】2018年一季度全市地區(qū)生產(chǎn)總值達1042.77億元，同比增長10.2%，為2014年以來首次實現(xiàn)兩位數(shù)增長；增速快于全國3.4個百分點，快于全省0.9個百分點。CPI增速1.1%。
【社會消費品零售總額和金融機構(gòu)人民幣存款余額】居民消費能力穩(wěn)中有升，2018年1-5月昆明市社會消費品零售總額1016.99億元，同比增長11.30%，全市消費品市場較快發(fā)展，社會消費品零售總額持續(xù)保持兩位數(shù)的增速水平；1-4月金融機 構(gòu)人民幣存款余額平穩(wěn)增長。
【固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)投資】2017年昆明市規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資完成4217.94億元，同比增長7.60%，2018年固定資產(chǎn)投資同比下降5.9%；房地產(chǎn)投資額為1683.33億，約占全昆明規(guī)模以上固定資產(chǎn)投資總額的10.00%。
1.1 經(jīng)濟概況小結(jié)
2018年以來，一方面，經(jīng)濟增長動能緩慢收縮，其中貿(mào)易端保持相對平穩(wěn)，中美貿(mào)易摩擦影響暫未顯現(xiàn)；投資端自前期高位連續(xù)3個月回落，地產(chǎn)投資勉強支撐，制造業(yè)投資有所回暖但仍處低位，基建投資受地方債務(wù)約束回落較快；消費端，居民杠桿率提升后，社零消費增速緩慢回落；另一方面，信用風(fēng)險逐步暴露，信用利差日漸走高；
預(yù)計2018年下半年經(jīng)濟將進入“需求擴張”和新一輪周期性回暖階段，經(jīng)濟內(nèi)在動力增強，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟質(zhì)量提升，地產(chǎn)投資將難以保持上半年的高增長，但全年增速高于2017年的可能性較高；在政策調(diào)控中，維穩(wěn)的訴求將在下半年明顯提升，其一方面體現(xiàn)在維穩(wěn)經(jīng)濟增速，另一方面則體現(xiàn)在維穩(wěn)流動性預(yù)期；
2018年以來，昆明市經(jīng)濟運行穩(wěn)中有進、穩(wěn)中向好，多數(shù)指標高位開局，經(jīng)濟運行實現(xiàn)“開門紅”。昆明經(jīng)濟增速好于預(yù)期、高于同期，發(fā)展質(zhì)量明顯提升，既體現(xiàn)穩(wěn)中求進，又顯示出創(chuàng)新動能釋放、新經(jīng)濟蓬勃發(fā)展的新趨勢。
1.2 2018上半年昆明重要政策一覽
1.2 昆明政策解析
【昆明重申限售，加大對主城五區(qū)、三個開發(fā)區(qū)調(diào)控力度】
摘要：昆明市自3月1日起調(diào)整新建商品住宅限售政策，加大對主城五區(qū)和三個國家級開發(fā)區(qū)的房地產(chǎn)市場調(diào)控力度。其中，對 主城二環(huán)路以內(nèi)，呈貢新區(qū)以及船房河、廣福路、彩云路、鮮花大道至滇池圍合區(qū)域內(nèi)，購買的新建商品住宅需取得不動產(chǎn)權(quán)屬 證書滿3年方可上市交易。
銳評：從2017年以來，政策調(diào)控堅持房住不炒，一線 城市正式進入了限購、限貸、限價、限售的“四限” 時代，除少部分企業(yè)著手轉(zhuǎn)型以外，大量的資金開始 涌入二三線城市。昆明作為宜居的獨特性人文城市， 也迎來了大量的資金轉(zhuǎn)入，整體房價被炒高，成為 2017年漲幅全國排名第2的城市。本次政策針對樓市 熱點區(qū)域出擊，從呈貢住宅限售2年加碼為三大熱點區(qū) 域限售3年，具有很強的針對性，同時分區(qū)域限售也避 免了誤傷自住性質(zhì)的購房需求，有助于去杠桿，控制投機性、投資性購房行為。
【昆明住房限購政策：非云南省戶籍自然人限購1套】
摘要：2018年7月1日，昆明市人民政府辦公廳印發(fā)《關(guān)于進一步穩(wěn)定商品住房市場有關(guān)問題的通知》(以下簡稱通知)。通知指 出，為認真貫徹落實黨中央、國務(wù)院決策部署，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，堅持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定 性，進一步穩(wěn)定昆明市商品住房市場。在主城五區(qū)和三個國家級開發(fā)(度假)園區(qū)范圍內(nèi)實施住房限購政策，非本省戶籍且年滿十八周歲同一身份自然人限購1套新建商品住房。
銳評：自住建部兩次約談之后，昆明市又一次推出住房限購政 策，也可以看出，3月1號出臺的“昆十條”并沒有遏制住火爆 市場推動下的房價不斷上揚的勢頭。7月1日的通知較“昆十 條”來說更加嚴苛：暫停向在昆明有房的外省人銷售；1年內(nèi)價 格上浮不超6%，且每6個月才能調(diào)整一次價格。目前看來，昆 明是其實政策環(huán)境較為寬松的二線城市，本次限購政策以非本 省戶籍自然人為標準，針對新建商品住房，也就是說一定程度 將會穩(wěn)定限購區(qū)域內(nèi)外銷型項目的客戶購買基數(shù)，存量房的價值開始顯現(xiàn)，可能成為省外客戶的關(guān)注重點。
1.2 政策小結(jié)
2018年上半年，房地產(chǎn)調(diào)控政策繼續(xù)積極抑制非理性需求，同時強調(diào)擴大并落實“有效供給”，然而短期需求側(cè)調(diào)控和中長 期供給側(cè)改革的交互作用仍需一定時間，市場上的供需情況仍較緊張。房地產(chǎn)政策調(diào)控進入了一個新的階段。一方面繼續(xù)積 極抑制非理性需求，另一方面重點調(diào)整中長期供給結(jié)構(gòu)。中央明確表態(tài)調(diào)控不放松，多城落實地方主體責(zé)任，政策密集出 臺。上半年調(diào)控力度并未減弱，截至6月底已有50余個地級以上城市和10余個縣市出臺調(diào)控政策，海南上半年歷經(jīng)數(shù)次政策 收緊。
2018年上半年，昆明樓市依然日光盤頻現(xiàn)，市場火爆，住建部兩次約談。年初第一次約談，而后昆明市在3月1日出臺了“昆 十條”，意圖達到對樓市降溫的目的，但政策并沒有遏制住火爆市場推動下的房價不斷上揚的勢頭。五一前住建部再次約談 昆明，這次昆明于7月1日出臺了更加嚴苛的限購政策，以非本省戶籍自然人為標準，針對新建商品住房，也就是說一定程度 將會穩(wěn)定限購區(qū)域內(nèi)外銷型項目的客戶購買基數(shù)，存量房的價值開始顯現(xiàn)，可能成為省外客戶的關(guān)注重點。
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