8.1 全國市場預(yù)判
1、棚改收緊
由于棚改貨幣化安置的推動作用，直接助力了這一輪三四線的房價上漲。這一波牛市，很多房企都踩準(zhǔn)了，一二線冰封之 下，拿地難、周期長、還限價，三四線的這一波行情，對于房企來說是一根救命稻草。進入到六月份，棚改資金收緊的消息傳 出，棚改項目融資審批權(quán)將收回至國開行總行，同時此后貨幣化安置的比例會受到一定的限制。作為棚改項目主要的資金來源 方，國開行收緊相關(guān)項目的貸款審批，意味著從國開行這一渠道流入房地產(chǎn)市場的資金將大大減少。
2、資產(chǎn)證券化逐漸成熟
房地產(chǎn)行業(yè)作為典型的高負(fù)債行業(yè)，本來就非常依賴金融。而今年上半年，陸續(xù)有商業(yè)銀行暫時關(guān)閉房企信貸渠道，監(jiān)管 環(huán)境也進入高壓時期，整體的融資渠道被收緊了，尤其非標(biāo)業(yè)務(wù)的嚴(yán)厲監(jiān)管，對中小房企產(chǎn)生很大的影響。2018年上半年資產(chǎn) 證券化融資規(guī)模開始出現(xiàn)大幅度的增長，碧桂園通過RIETs（房低產(chǎn)信托投資基金）拿到100億。而今年1-5月，房地產(chǎn)ABS產(chǎn)品 總發(fā)行規(guī)模688.81億元，同比增長52.8%。資產(chǎn)證券化已經(jīng)成為房企融資的重要途徑。
3、二次房改
六月份，深圳發(fā)布了被稱為“二次房改”的政策：深圳未來18年的純商品住宅，只占住宅總數(shù)的40%，其余60%是人才 房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建設(shè)比例，在住房不炒的大基調(diào)下，深圳作為特區(qū)，示范意義非常重要。
這個純商品房之外的60%的市場，很多是之前的農(nóng)民房、小產(chǎn)權(quán)房、棚戶區(qū)等，以前大多不在房企的經(jīng)營范圍。而通過這 一輪房改，這些需求納入各地政府總體規(guī)劃后，有一個升級換代、規(guī)模化、標(biāo)準(zhǔn)化的過程，房企在這個過程中，有很多機會。
4、貿(mào)易戰(zhàn)宏觀承壓
中美貿(mào)易戰(zhàn)是目前整個中國社會，甚至是全世界最大的不穩(wěn)定因素，也是今年上半年最重量級的事件。2017年中國GDP是 82萬億，當(dāng)年中國外貿(mào)（27.29萬億）占中國GDP的33%，而中美貿(mào)易總值為3.95萬億人民幣，占我國進出口總值的14.2%， 也就是說，中美貿(mào)易占到中國GDP的5%，幾乎是一年的增量。從這組數(shù)據(jù)就能看出來，這次貿(mào)易找對中國經(jīng)濟會產(chǎn)生的劇烈影 響。而且中美貿(mào)易是中國貿(mào)易順差非常重要的來源國，美元升值也會影響到中國外匯承壓，從而影響中國的宏觀經(jīng)濟，從而影 響整個房地產(chǎn)行業(yè)的基本面，而且這樣的拉鋸可能會持續(xù)一段時間。
5、城市搶人大戰(zhàn)
城市搶人并不稀奇，早在七八年前部分城市就開始通過政策吸引人才。但是到近兩年才集中性爆發(fā)，尤其是今年“人口爭奪 戰(zhàn)”正式開始白熱化，多個城市針鋒相對的給出搶人價碼，甚至明確了考核目標(biāo)。 天津，一天之內(nèi)就有30萬人登陸并下載了“天津公安”APP辦理落戶申請；海南，全日制大專以上學(xué)歷可在海南任一城鎮(zhèn)落 戶；南昌，畢業(yè)三年內(nèi)新引進落戶的全日制博士研究生、碩士研究生、本科畢業(yè)生，每月發(fā)放1500元、1000元、500元生活補 貼，為期三年。
6、十九大給房地產(chǎn)定調(diào)
上半年的十九大也是全國關(guān)注的大事件，給未來的房地產(chǎn)發(fā)展方向定了調(diào)。打擊投資客短炒賺錢，限制房企快周轉(zhuǎn)贏利，但 歡迎房企和投資者長線經(jīng)營獲得利潤。 房企過去的開發(fā)經(jīng)營模式行不通了，從2017年開始，在3年左右的過渡期之后，房地產(chǎn)行業(yè)將進入一個全新的時代，這個時 代可能長達20—30年。缺乏能力和實力積累的房企和個人，將被淘汰出地產(chǎn)行業(yè)。應(yīng)對傳統(tǒng)模式衰落，需要有全新的發(fā)展思 路，這也是為什么現(xiàn)在房企逢發(fā)聲必談轉(zhuǎn)型的原因。
關(guān)注區(qū)域：
1、關(guān)注房地產(chǎn)政策相對寬松的人口流入型二線城市
2、關(guān)注二次房改，城中村改造的城市
資金流向：
1、快速回籠資金，減少企業(yè)負(fù)債
2、積極采用RIETS 這一融資渠道，以后融資能力的強弱會深刻影響房企發(fā)展
發(fā)展方向：
1、做質(zhì)量更好的房子，滿足改善需求
2、聯(lián)合政府，合作出租房
3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)也不失為房企持續(xù)發(fā)展的另一途徑
4、做城市運營，城市服務(wù)商
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